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“稳楼市”再加力:房票制扩围激活旧改市场
发布时间:2025/5/8 8:58:23 浏览次数:
438
文章来源:证券日报 发布机构:南平市建阳区住房保障和房地产交易中心
本报记者 陈 潇
“拆迁改造不要安置房,要房票。”近期,在多个城市的拆迁安置过程中,房票成为居民关注的焦点。
与传统的实物安置不同,手持房票,居民可直接在各地政策允许范围内的售楼处购置新房,省去了安置房建设漫长的等待期。眼下,这一政策正在各地迅速落地。有的地区居民手持房票连夜选购房屋,带动楼盘一夜清盘;有的地区楼市活跃度因推出房票而明显回升,城中村改造进程也随之提速。
据中指研究院不完全统计,2024年以来,超100城(区)鼓励采用房票安置方式对拆迁安置户实施安置。“房票安置+城中村改造”模式落地,楼市是否被激活?该政策对数万亿元市场空间的城市更新领域会发挥什么作用?近期,《证券日报》记者深入房票先行城市郑州进行调研,并与房企、分析师等交流,探寻房票如何对“稳楼市”形成加持力,以及房票制度的实践路径与突破口。
郑州样本:
房票制抓住去库存“秘钥”
“房票安置”模式并非一开始就被广泛接受。作为2024年首批较大规模试点该模式的城市,郑州率先迈出探索步伐,为这一安置方式提供市场实操经验。
自房地产市场进入深度转型期以来,郑州楼市面临两大问题:一是商品住房库存压力较大,部分区域的商品房去化周期曾一度超过两年;二是城中村改造中安置房建设慢、回迁周期长,群众改善居住条件的诉求难以得到及时满足。由这两大问题引发的连锁反应,制约着城市更新与房地产市场的良性循环。
在此背景下,郑州将房票安置作为破解困局的关键抓手。2024年10月底开始,郑州市多个区域大规模落地房票政策。时隔几个月后,《证券日报》记者奔赴郑州进行实地调研。
在调研过程中,《证券日报》记者发现,与一些城市将房票用于住房“以旧换新”或人才房购置不同,郑州将政策重点聚焦于拆迁安置。
郑州市住房保障和房地产管理局相关工作人员向《证券日报》记者表示,郑州的房票安置主要围绕三个核心环节展开:首先,居民依据拆迁协议获得房票额度;其次,凭票在相应的售楼处选购房源;最后,由政府向开发企业兑付相应的房票金额。
这一机制的关键转变,在于市场化安置方式能“跑通”,由过去政府统建安置房转向居民自主购房,契合市场逻辑,也契合郑州现实需求,释放出巨大的发展潜力。
深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城”)是参与房票安置的企业之一。在2024年10月底房票制度实施后,该公司旗下项目中原华侨城一周内去化超500套。
“在预订高峰期,我们动用了华侨城整个城市公司的力量支援,确保签约有条不紊进行。”该项目相关负责人向《证券日报》记者表示,截至2024年12月底,所有完成签约的首批房票房源,政府已完成兑付,公司累计回款金额超2亿元。房票安置政策,也进一步增强了企业对郑州市场的信心。
从几家当地区域性房企旗下项目的反馈来看,房票制度对市场的支撑力度非常明显。比如,正商家和宽境、凯田秀水湾等多个定向安置项目在短时间内实现“清盘”,越来越多的楼盘宣布支持房票购房。房票政策从最初的局部试点,逐步扩大至整个城市,实现由“爆发式需求”向“系统性去库存”转变。
“那阵子感觉像回到了楼市的高峰期。”一位郑州房地产经纪人告诉记者,“村民连夜排队签约,售楼处里座椅不够,选房区人头攒动,有些客户甚至凌晨赶来抢占位置。”
彼时,《证券日报》记者走访郑州多个售楼处发现,许多项目已基本售罄,售楼大厅内摆放着大量敲碎的“成交彩蛋”,门前停有多辆大巴车用于接送客户。“即便第二批房票还未发放,但也有客户提前交定金锁定房源。”一位销售人员向《证券日报》记者透露,公司楼盘一周内售出超120套新房,其中约九成为使用房票的购房客户。
房票制度对楼市去库存也形成了实质性影响。
2025年郑州市《政府工作报告》在“2024年工作回顾”中提及,“创新推出电子‘房票’,解决安置任务230万平方米、带动商品房销售98万平方米,困扰我市10多年的拆迁安置任务大头落地”。
另据最新公开数据,从2024年10月底启动房票安置以来截至2025年1月9日,郑州已累计核发2.37万张房票、共计150亿元。
更重要的是,2024年8月份至12月份,郑州市商品房销售面积实现了环比“五连增”,除了大环境回暖之外,房票安置政策功不可没。以当年11月份为例,郑州通过房票安置签约商品房超过2700套,占全市当月成交量的三成以上。
楼市库存下降之际,市场预期亦逐步回稳,企业拿地信心明显回升。2025年2月份,郑州迎来“蛇年首拍”,一宗住宅用地经过255轮竞价,以87.5%的溢价率成交,刷新市内七区(不含东区)楼面价纪录,成为房票政策带动市场回稳的一大注脚。
范围扩容:
房票模式辐射超百城
从实践结果来看,郑州的房票安置政策已基本“跑通”,初步形成了可复制、可推广的政策模式,为全国提供了有力样本。据统计,当前房票模式已经在全国百余个城市落地实施。
在政策持续扩围的趋势下,一线城市亦加快步伐。今年3月份,深圳市住建局印发的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》提出,“建立房票制度,探索城市更新项目补偿安置多元化路径”。至此,北京、上海、广州、深圳四个一线城市均已启动房票制度,标志着该政策进入更大范围的落地与探索阶段。
目前,各地推进房票安置政策的进度不一。郑州、厦门等地已基本“跑通”该模式,房票安置进入常态化阶段,兑付机制逐步完善。例如,厦门自2024年10月份启动房票新政以来截至2025年2月底,累计开票金额66.4亿元,撬动购房金额100.3亿元,去化面积31.7万平方米,约占同期新建商品房销售面积四成。
杭州、柳州等地目前正围绕选房激励和适用范围等细节,持续优化政策设计。杭州已于今年发放首张房票,柳州则在今年一季度将可选房源扩展至9000套,并对在6个月内使用完房票的居民给予5%的面额现金奖励,提升吸引力。
广州、南京等地统筹布局,持续扩大房票适用范围。以广州为例,从荔湾区率先发放首批房票,到天河区推出“跨区通用”房票,再到如今房票可以购买全市新房,政策路径日益清晰。南京也在近期加快推进步伐,今年3月31日,南京宣布将既有库存商品房全面纳入“房票超市”,同时加大金融支持,推行“全城通兑”及“电子房票”,提高房票的适用范围与便捷度。
房票政策不断扩围之际,资金兑付的及时性上升为市场新焦点。记者在多地采访了解到,现房销售情况下,目前多个城市房票兑付周期在3个月之内,政府在兑付流程与周期控制方面已建立较为成熟的机制。
“一般来说,保障房票兑付的核心资金来源为拆迁土地的出让收益。同时,各地也在积极争取专项资金支持,包括城中村改造专项借款等。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示,部分城市还通过发行闲置土地专项债等方式,拓宽融资渠道,以增强政策的持续执行力与覆盖面。
政策不断完善,支持机制逐步健全,房票正走出“试验区”,进入更多城市城中村改造的“主战场”。
破冰突围:
助力化解旧改难题
2025年,为持续用力推动房地产市场止跌回稳,住房和城乡建设部将加力实施城中村和危旧房改造,推进货币化安置,计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。这意味着,不少待改造规模较大的城市,在2025年将按下“加速键”。
长期以来,城中村改造面临多重挑战。其一,地方政府需负担动辄数亿元的安置房建设费用,改造压力不小;其二,房企受制于流动性压力,投资能力下降,旧改项目陷入“拆得慢、建不快”的滞缓局面;其三,拆迁居民存在数年以上的安置等待期,期间费用以及安置房交付等问题,都需要解决。
如何加快拆迁安置进度,又能兼顾居民权益、开发商利润、政府财政?眼下,房票正成为改变这一局面的关键抓手,将在城中村改造中发挥更大的作用。
一方面,房票提升了安置效率。相较于安置房动辄数年的建设周期,房票让居民得以快速选房入住,显著缩短了过渡期时间;另一方面,房票回款预期明确、兑付流程规范,不少陷入资金困难的城中村旧改项目得以重新启动,提升了整体保交楼进度和企业信心。
“核心城市的城中村改造,常常因为土地资源有限、拆迁困难、沉淀资金过高而无法大规模推进。房票安置模式可引导居民购房实现异地安置,降低对原地回迁的依赖,释放更多土地资源用于开发。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示,这也是多地致力于打破房票使用区域性限制的重要动因。
“推动城中村改造,不仅能够提升土地利用效率,还能释放出大量优质住宅用地,为更多‘好房子’的落地创造条件。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示,“房票+城中村改造”模式开始大面积铺开,也成为推动增量市场发展的新模式。
“未来,城中村和危旧房改造规模和力度都会加大。各地可将货币化安置与房票制度结合、将收购存量商品房作为安置房与城中村改造结合。”中指院政策研究总监陈文静对《证券日报》记者表示,这或在2025年新房销售中发挥实质性带动作用,成为促进新房销售止跌回稳的关键举措。
展望后市,用好房票制度“金点子”,对房地产行业和房企来讲,无疑是巨大的商机,亦有望推动行业加快向新发展模式过渡。
(责任编辑:王婉莹)
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