央广网北京4月14日消息（记者佟亚涛）据经济之声《天下财经》报道，今年以来，部分一二线城市楼市出现复苏迹象：二手房成交放量、地价止跌。不过业内分析认为，当前部分地区楼市复苏与刚需购房有关。今年楼市运行依然以稳为主，要警惕少数企业过度炒作。

3月部分城市楼市迎来“小阳春”

“金三银四”是楼市的传统销售旺季，部分城市楼市也迎来“小阳春”。数据显示，3月，北京二手房网签量超过1.6万套，环比增加164%；上海二手房网签量达到2.6万套，环比增加142%；广州、深圳的二手房成交量环比增幅都在100%以上。

不过，中原地产首席分析师张大伟分析，楼市难言火爆，更多的是一种恢复。成交回暖，更多是市场需求积压、信贷政策微调等多重因素叠加的结果。2018年，全国一二线城市的房价是明显调整的，很多城市的房价跌幅是肉眼可见的，一些性价比较高的房源出现。一些刚需购房者在春节后入市，也是每年都会有的现象。再叠加上从去年10月开始信贷政策，特别是按揭利率的轻微松动，也都给购房者一些信号。

部分城市个人房贷利率下调 刚需购房者和改善住房群体受益

今年以来，部分城市的个人房贷利率有所下调。在天津，多家银行的首套房贷款利率从基准利率上浮15%下降到上浮5%；杭州一些银行首套房贷款利率调整到基准利率上浮10%。全国二套房贷款利率回归到6%以下水平，连续4个月回落，一定程度上减轻了购房者的负担。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉记者，受益更多的是首套房等刚需购房者和改善住房群体。从交易数据来看，今年一季度，刚需购房者是市场的主力，投资客占比很低。市场还是以刚性需求自发形成为主，在北京和一些重点城市，过度加杠杆的情况很难出现，借助炒房获利的行为也比较少见。

房企融资环境改善 多地拍出溢价率超过20%的地块

信贷政策的调整也导致了房企融资环境的改善，反映在土地市场上，3月下旬，杭州的一幅地块溢价率达到50%后封顶；沈阳、合肥、成都、南京等地都拍出了溢价率超过20%的地块。

对此，张大伟分析说：“推动市场出现复苏的重要原因是一月份信贷出现松动。表现在开发商这一端，就是他们的融资成本降低了，融资难度降低了。部分城市特别是像无锡、苏州和一些三线城市，也处于溢价率比较高或者快速恢复的阶段。”

也有分析认为，这些城市近期拍出的较高溢价率地块的价格，只是在去年地价下跌两三成的基础上回归正常水平。张大伟认为，市场的投机炒作动能已经基本消退，“房住不炒”依然是大方向。

多地放松落户限制 要警惕部分企业对房地产市场的炒作

进入4月以来，多个城市放松了落户限制，引发了“炒房团”伺机而动。在杭州，不少房产经纪人提前进入了旺季的工作状态。对此，许小乐认为，放宽落户短期内刺激需求释放，但是影响会被逐渐消化。因为过去像天津、西安这两个城市做了一些尝试，楼市在复苏一个月后又回归到了正常水平。市场的购买力才是关键性的决定因素，只要短期内的信贷政策、房贷政策、货币政策保持平稳，市场也不会因为户籍政策的放开大起大落。保持市场的平稳运行，才是今年房地产政策的基本走向。

他认为，要警惕部分企业对房地产市场的炒作，防止传递出错误和虚假的供求信号。如果这个时候出现一些力量去炒作房地产，让大家失去理性地进入市场，对于短期市场的波动也会造成比较大的影响。