2017年6月13日,申请人陶某某、许某与赵某某来到张家港市不动产登记中心办理存量房买卖转移登记手续。经查,其所申请办理的不动产位于张家港市杨舍镇某小区5幢150X室。该不动产的权利人为陶某,系申请人陶某某与许某夫妇的独生子。同时,据申请人所提交的户口簿显示,卖方陶某尚未年满十八周岁;此外,买方赵某某也是未成年人。
据我中心了解,按照历史惯例,某些地区登记机构的经办人员会要求申请人去公证处办理一个出售房屋以保证未成年人权益的公证,并以此作为房产交易过户的必要件来降低登记机关的法律风险。张家港市不动产登记中心集体会办小组通过对《物权法》、《公证法》及《不动产登记暂行条例》的学习,一致认为过去要求申请人必须公证的法理基础是不存在的。如《公证法》第二条规定:“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请,依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动”,并无强制性。同时按照省国土资源厅“放管服”的总要求,应尽可能减轻群众各项办证负担,竭力避免群众往来奔波之苦。经深入研究探讨,按以下操作办法予以办理:
首先
我中心通过查询确定位于张家港市杨舍镇某小区5幢150X室的房屋权利人是陶某。根据不动产登记簿显示,该宗不动产为陶某单独所有。因此按照《不动产登记操作规范(试行)》2.1.5要求:“申请不动产登记,申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。”又参照《民法通则》第十六条规定:“未成年人的父母是未成年人的监护人。”故该笔不动产的登记申请需要由陶某的监护人即其父母代为提出即可办理。
其二
按照《不动产登记操作规范(试行)》1.9.2要求“处分被监护人不动产申请登记的,还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。”故我中心要求由原权利人陶某的监护人即他的父母出具书面保证其利益的保证书。主要内容为:我们为了儿子的生活教育需要资金,出售位于张家港市杨舍镇某小区5幢150X室的房屋,保证将出售该房所获价款全部用于其生活学习之用,并愿意承担因此而可能带来的法律责任。该保证书由陶某某夫妇签字确认并在现场对其采集了影像。
其三
作为买方的赵某某由于也是未成年人,其父母买入该宗不动产并登记在子女名下属于赠与行为,也可由其母亲赵某作为其监护人代为申请办理不动产登记。遵循上述操作流程,该笔不动产转移登记业务于2017年6月13日受理,并于2017年6月16日登簿发证。张家港市不动产登记中心严格依法办理不动产登记、敢于担当、减轻当事人负责的做法,受到了港城群众的广泛好评。事后,张家港市不动产登记中心以会议纪要的形式通知全市所有登记分支机构,规范了类似情况的操作流程,切实减轻了群众办证负担,简化了工作流程。
对于处分未成年人名下房产的业务,张家港市不动产登记中心总结了不动产登记的三个“不宜办”:
1、监护人关系证明不齐全的不宜办。如母亲与年幼子女在同一户口簿,但母亲的配偶不在其同一户口簿且只能提供结婚证的,不宜办。因为结婚证仅能证明被监护人母亲的婚姻关系,而无法确认该母亲的配偶是否为其年幼子女的监护人。简言之,此类即属于监护人关系证明不齐全的情况。根据《不动产登记操作规范(试行)》1.9.2规定“监护人关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明,或所在单位、居民委员会、村民委员会或者人民法院指定监护人的证明材料。”由此可见,监护人关系证明需要明确、直观,单纯依靠推定、猜测等形成的结论是无法满足登记机构合理审慎的核查义务的要求的。
2、监护人有多人,但只有其中一方到场提出申请的不宜办。我们认为,必须由所有同一顺序监护人共同提出申请,如年幼子女的父母同时到场,方能处理登记在未成年人名下的不动产。因为近年来随着我国房地产市场的迅猛发展,不动产单笔价值巨大,处分其名下巨额财产属重大民事行为,必须谨慎对待。此外参照《民法通则》第十四条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。”以及《不动产登记操作规范(试行)》1.9.1.3规定:“代理人为两人或者两人以上,代为处分不动产的,全部代理人应当共同代为申请,但另有授权的除外。”故而,不同于“纯获利益”的替未成年人买入不动产,处分不动产要求由所有同一顺序监护人共同申请是十分必要的。
3、监护人将未成年人名下不动产赠与他人的登记申请不宜办。根据《民法通则》第十八条“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”再参照2017年10月开始实施的《民法总则》第三十四条规定:“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为,保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等……监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的,应当承担法律责任。”登记机构无法通过无偿的赠与合同来确认处分被监护人名下不动产的登记申请是“为被监护人利益”。因此对于监护人处分被监护人名下不动产的方式,值得登记机构注意。
此外
根据《未成年人保护法》第十四条:“父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况,在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人,并听取他们的意见。”又根据《民法通则》第十一条规定“……十六周岁以上不满十八周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。”由此可见,业界针对未成年人名下不动产处置的限定条件还有核查不同的年龄段、质押后的还贷主体是何人、工作经历、是否唯一住房等多重要素,我们不建议登记机构对于各类民事关系进行过于深入的核查,但值得广大从业人员就此类问题深入探讨,以提高业务与服务水平。
转自 江苏省不动产登记