案 例
1999年,李某在甲村购买了一块宅基地用于商业经营。2001年,李某以甲村村民的名义办理了房屋所有权证,登记面积520平方米,登记用途为住宅。2004年该村征地,街道办事处根据市政府文件制定了《村民住房安置的实施意见》规定,户籍不在被改造村的由所在村安置,拆迁面积超过120平方米的按120平方米安置。2006年,上述房屋被强制拆除。2014年,李某将市政府诉至人民法院,诉请确认强拆行为违法并赔偿损失。一审法院判决:确认市政府强拆违法;市政府在同区域给李某安置120平方米住房一套、赔偿损失32万元及相应利息。市政府与李某均不服,提起上诉。李某认为,应当按实际面积和商业用途给予赔偿。
疑 惑
1、强制征地拆迁中的举证责任如何分配?
2、产权有瑕疵的不动产强拆后如何赔偿?
解 析
实践中,部分地方政府为了规避责任,将征地拆迁工作委托或承包给乡镇政府、村委会,或拆迁公司,导致大量强制征地拆迁行为由非政府部门人员违法实施。在行政诉讼中原告的举证能力和条件远弱于被告,应适当加大被告的举证责任,现行法律和有关司法解释已确立了举证责任倒置原则和初步证明责任原则。在违法强拆案件中,当事人只要履行了初步证明即可视为完成举证责任。目前,理论界和司法界多数倾向于此。本案中,李某虽然仅提交了拆迁现场照片和视频资料,但是,该地块被政府公告纳入征地拆迁范围、市政府和街道办制定了补偿安置办法、所在地块强拆前被公开出让、双方未签订拆迁补偿安置协议等,在上述情形下市政府关于强拆行为与其没有关系的说法显然不符合常理。一审法院根据上述现实情况,结合市人民政府不能提供证据证明系他人实施了拆除原告房屋的行为,推定本案所涉房屋系市政府拆除,并以未经法定程序为由确认构成违法。二审法院认为,要求被拆迁人承担全部举证责任有违公平、公正原则,上诉人李某提供拆迁现场照片等证据已履行了初步证明责任,如果市政府认为非其所为应当承担进一步的举证责任;市政府未履行合法程序情形下强制拆除违反法律规定。
关于产权有瑕疵不动产的赔偿问题。在征地拆迁中,对于不动产产权有瑕疵的,甚至含有违法情节的不动产产权如何补偿,法律中没有规定。从法理上和地方实践来看,较为合理的做法是:对于其中依法认可的部分,基于政府信赖保护的原则,应当予以补偿;对于依法不予认可的部分一般不予补偿;对于因产权人过错导致产权瑕疵的情况,其不应享受完全产权人所应享有的优惠政策。
本案中,李某虽持有房屋权属证书,但是,对于其宅基地部分未办理有关手续,其身份也不符合取得宅基地的条件。因此,其所拥有的不动产产权是不完整的,有瑕疵的。但是,毕竟国家有关部门已为其颁发了房屋所有权证,在该房屋所有权证被确认违法或撤销前,市政府违法拆除其房屋的应当进行安置和赔偿。考虑宅基地使用权手续上的瑕疵,对于超出房屋登记面积之外的实际使用部分宅基地可不予补偿,也不宜按实际的商业用途补偿。二审法院判决驳回上诉,维持原判决。李某不服二审判决,向上级人民法院提起再审。再审法院认为:一、二审法院参照市政府文件和街道办事处的实施意见规定标准,将李某的全部房屋作为合法建筑物予以赔偿,已经较好地考虑了因当地建设给李某带来的影响。随后裁定:驳回再审申请。
【来源】《中国不动产》2017年第6期
【作者】国土资源部不动产登记中心 钟京涛
转自 房政在线