作者|陈龙 浙江省台州市中级人民法院
作者|胡芦丹 浙江省台州市中级人民法院
原载|《人民司法(案例)》2017年第11期
【摘要】
【裁判要旨】 近年来,伴随着房地产市场行情火爆,市场主体规避国家调控政策的行为层出不穷,“产权代持”就是其中的典型。对于实际出资人以案外人的身份提起执行异议之诉的,鉴于物权法对因法律行为引起的不动产物权变动采用债权形式主义,应认定产权代持不能产生物权效力,也不能导致物权变动,委托人因未能取得物权而不能对抗代持人的债权人所提起的法院强制执行。□案号 一审:(2014)台临执初字第4号 二审:(2016)浙10民终351号
【全文】
【 案 情 】
案外人:徐松、赵万中。
申请执行人:上海浦东发展银行股份有限公司台州临海支行(以下简称浦发银行临海支行)。
被执行人:浙江省临海市实佳厂(以下简称实佳厂)等。
2010年11月30日,徐松、赵万中签订协议,约定双方共同出资购买临海市大洋街道云水山庄21套房产及车位,资金归集到徐松账户统一支付。考虑到银行现行限购限贷政策,双方一致同意将相关产权委托给实佳厂代持。
2010年12月2日,徐松、赵万中(甲方)与实佳厂(乙方)签订代持产权协议书,约定:甲方自愿委托乙方作为上述相关不动产的名义持有人;委托期限自本协议生效之日起自甲方向乙方发出撤销委托通知之日止;甲方作为上述投资的实际出资者,对上述相关不动产享有实际的产权并有权获得相应的投资收益,乙方仅为名义产权持有人,对代持产权所形成的权益不享有任何收益权或处置权(包括但不限于产权的转让、质押等);作为委托人,甲方承担一切投资风险。代持产权协议书附件列明了云水山庄21套房产的房号及车位编号,其中包括本案讼争的7个地下车位。其后,徐松分别于2010年12月7日、2010年12月9日、2011年1月28日、2011年3月3日通过银行汇给开发商购房款共计962.8223万元。徐松出具委托书给开发商,要求将其认购的房屋产权证办理到实佳厂名下,发票开具给实佳厂。
2011年9月29日,对浦发银行临海支行与回浦汽车公司、实佳厂等票据纠纷一案,浙江省临海市人民法院在审理时准许了浦发银行临海支行对包括讼争车位在内的21套房产的保全申请,后又作出一审民事判决,确定回浦汽车公司于判决生效后10日内偿还浦发银行临海支行承兑汇票垫付款600万元及利息等,实佳厂等承担连带责任。该判决生效后,浦发银行临海支行向法院申请强制执行讼争车位。徐松、赵万中以案外人身份向临海法院提出书面异议,法院裁定驳回异议,徐松、赵万中遂向临海法院提起案外人执行异议之诉。
徐松、赵万中诉称,不动产登记不是认定房屋所有权的唯一依据,登记作为认定房屋所有权归属的唯一依据仅仅适用于交易过程。现实生活中,因各种原因存在房屋真正所有权人没有登记在房屋所有权证上的情况。因为登记只是权利的外在表现形式,只具有推定的证据效力,与实际权利状况并不一定完全吻合,登记不具有绝对的证据力。在举出充分的证据证明登记与房屋的实际所有权人状况不符时,应当否定登记权利人的权利,而支持提供证据一方当事人的请求。根据两人与实佳厂签订的代持产权协议书,实佳厂仅为名义产权持有人,结合涉案房款由两人实际支付等事实,其为讼争车位的实际购买人和出资人,享有实际所有权。请求依法确认讼争车位为原告所有,并解除对该财产的查封。
被告浦东银行临海支行辩称,首先,涉案车位归实佳厂所有。房屋登记机构是对房屋产权登记确权的唯一法定部门,房产登记的公示效力远远大于双方当事人签订的产权归属约定,原告以代持产权协议书来推翻房屋登记机构对涉案车位的所有权登记,没有事实和法律依据。其次,法院对房产的查封应以权属登记为准,若允许公民以私下协议的方式来挑战国家既定的房屋产权登记制度,势必会造成房屋产权关系的不确定性,严重扰乱国家的房地产管理秩序,将为被执行人逃避履行义务给予可乘之机。第三,房管部门根据申请人的申请进行产权登记,并无错误,本案不存在否定登记权利人权利的情况。请求驳回原告的诉讼请求。
【 审 判 】
浙江省临海市人民法院经审理认为,台州高速公路房产公司出具的情况说明,可以反映出涉案房产销售发票载明的付款人为实佳厂,涉案房产登记所有权人为实佳厂,故实佳厂系涉案房产的买受人。代持产权协议,或称隐名购房协议,顾名思义是指自己购房并不将房产权属登记在自己名下,而登记在他人名下,购房人与房产登记人签订的有关协议。依照物权法第六条、第十四条和第十六条的规定,不动产的权属情况应以不动产登记簿记载的内容为准。就效力而言,不动产登记簿具有推定力和公信力。依照物权法第九条的规定,我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式,即除法律另有规定外,不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。而代持产权协议并不属于法律另有规定的情况,亦即不属于物权法第二十八条、第二十九条和第三十条“其他规定”之情形。因此,依据物权法规定的物权公示原则,代持产权协议的效力主要体现在对内的效力上,对外不具有物权效力,不能直接引起物权变动。本案二原告虽和实佳厂之间签订了代持产权协议,且支付了购房价款,但代持产权协议并不能对涉案房产的物权及物权变动的认定产生影响,其效力仅及于协议订立双方。另外,二原告出于某些因素考虑将房产登记在第三人实佳厂名下,就应当预见到可能由此带来的风险,并应当承担这种风险出现的后果。因实佳厂经法院判决而对本案被告浦东银行临海支行承担债务,法院在执行中依据不动产登记簿,采取查封登记在第三人实佳厂名下的7个车位的执行措施符合物权法定原则,该执行措施并无不当。至于所查封的车位,在被执行后用于偿付债务而确导致二原告经济损失的,二原告可根据代持产权协议等约定来要求合同相对方赔偿损失。值得一提的是,根据物权法和房地产登记的相关规定,房屋登记管理机关对房产的登记管理是对房屋产权登记确权的唯一法定部门。如果允许以公民、法人私下协议的方式来挑战法律、法规的相关产权登记制度的规定,势必造成社会经济的乱序和公民法人有关诚实信用方面要求的降低。综上,在涉案房产权属未登记变动至二原告名下时,二原告要求直接确认涉案地下车位为原告所有,并要求法院终止对该财产执行的诉请与法不符。法院依照物权法第十四条,民事诉讼法第一百四十四条、第二百二十七条,最高人民法院《关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第19条之规定,判决驳回原告徐松、赵万中的诉讼请求。
一审宣判后,原告徐松、赵万中不服,提起上诉。二审法院判决驳回上诉,维持原判。
【 评 析 】
作为执行异议之诉案件,本案执行标的(即讼争不动产)上存在代持产权协议,该不动产虽登记在代持人名下,但由委托人实际出资购买,因此本案的争议焦点是实际出资人以案外人身份对讼争不动产所提产权确认和排除执行的请求能否得到支持。对此问题,笔者认为可从法律规定、社会效果两方面进行分析。
一、法律规定
从案外人的主张与两审法院的裁判来看,对于代持产权协议的效力并无争议,但对于该协议能否产生物权变动的法律效果,两者观点大相径庭。
案外人主张该协议可以产生物权变动,理由是:登记并非不动产所有权归属的唯一根据,它只是权利的外在表现形式,只具有推定的证据效力,与实际权利状况并不一定完全吻合,当两者不相一致时,人民法院应当根据实际权利状况来确认权属。具体到本案,案外人为不动产价款的实际支付人、具有买受的实际意图,实佳厂仅仅是受其委托代为持有产权,并无买受不动产的意思表示,因此,本案登记所显示的内容与实际权利状态并不相符,法院应当据此直接确认其为实际产权人。
而本案两审法院的裁判思路明显不同,裁判所采的路径是:登记是因买卖等法律行为引发的不动产物权变动的生效要件,未经登记,不能取得不动产物权,法院自然不能直接判决确认。笔者对此思路颇为赞同。应当说,这一路径是与我国现行的物权变动立法模式相符合的,对于实务纠纷的解决也更能从法理上理顺逻辑。
梳理立法,可以看到,我国物权法涉及不动产物权变动的相关规定主要是物权法第九条、第十五条。从这两条规定来看,对于因法律行为引起的不动产物权变动,我国采用的立法模式是与瑞士法主义相近的债权形式主义立法模式,即债权行为有效(或物权合意)+登记,方能发生不动产物权变动。根据上述模式,可以得出以下基本判断:一是不动产物权变动的原因行为是否有效,应依据合同法相关规定来判断,而非以是否办理登记为标准进行判断;二是不动产物权的变动,应依据物权法第九条来判断,以登记为必要条件,而不能认为合同生效就必然产生不动产物权变动效力。[1]基于这些判断,本案代持产权协议的效力问题以及物权变动的问题,就可以得出明确的答案:(1)代持产权协议系名义买受人与实际买受人之间的债权合意,该合意因未违反法律强制性规定而有效;(2)不动产物权因未登记到实际买受人名下,实际买受人尚不能享有物权。
综上,本案不动产登记在他人名下,系案外人的自愿选择,既然未登记在自己名下,其请求确认权属的主张自然不应得到支持,案外人所享有的只能是依据代持产权协议,要求名义买受人继续履行协议、办理变更登记的请求权。又因涉案不动产已被法院查封,该变更登记的请求已无法实现,案外人只能向代持人主张违约赔偿请求权,自然无法对抗其他债权人所提起的强制执行。
二、社会效果
本案中若裁判支持案外人要求
确权并排除执行的诉求,至少有以下几方面的负面影响:
第一,最直接的结果是不利于国家房产调控政策的贯彻落实,易导致国家调控目标的落空。本案案外人正是基于房地产市场火爆的行情才出资购买二十余套房产。与火爆行情相对应的是国家陆续出台的限购限贷政策,通过限购限贷来让房地产市场的过热行情进行冷去P,回归理性o本案房地产所在地系三线城市,此时虽未出台相应的限购限贷政策,但此时所处的全国大环境正是房产调控的密集期,如果可以允许案外人通过代持产权协议、不用办理登记就可以确权,那么房产市场的限购限贷政策将形同虚设,房产调控目标势必无法实现,于国于民,都将产生恶劣的巨大影响。
第二,容易产生“法外之地”,人为制造法律漏洞。本案诉讼系涉案不动产的名义产权人对外负债引起,其债权人请求执行涉案不动产以清偿债务,委托代持方提出产权确权请求及执行异议。据笔者了解,多数纠纷与本案情况类似,名义产权人出现负债引发诉讼的情形较为常见。但容易被忽视甚至从未被考虑的是,代持产权协议的委托代持方负债时所产生的问题。这里做一个假设,如果委托代持方将自身所有资金用于支付房款,并留存支付凭证,当其对外负债时,其债权人将发现其名下无任何可供执行的财产,这种情况虽特殊但操作起来却并不困难。在这里,就会出现一个“法外之地”:委托代持人可以只享受权利——对登记在他人名下的不动产可以通过诉讼的形式予以确权,又不用承担义务-——其将资产已全部隐匿在他人名下,对外负债将不用偿还。这里的漏洞是显而易见的,如果参与交易的市场主体均利用这种方式规避投资风险,无疑将扰乱整个经济秩序,交易安全将荡然无存。
最后,不诚信者反受益,将冲击司法公信力。如前所述,若市场主体通过本案方式刻意隐匿财产,之后又对外经营或向外融资,即使经营失败,也不用承担失败带来的损失。如此一来,债权人的利益必然得不到保障,其心理上更难以接受法院作为公平正义的最后一道防线,却反而通过判决去保护不诚信者的利益这样的事实。这样的心理情绪一旦蔓延开来,不只涉诉信访问题增多,法院的公信力也会受到冲击,司法权威也会大打折扣。
三、问题延伸
值得注意的是,近年来,在房产市场高烧不退与国家调控政策持续收紧的大背景下,规避调控的行为层出不穷,除了本案的产权代持行为之外,借名购房现象更为多见。两者虽有些区别,但也有很多相似之处,重要的是后者案件数量更多,矛盾更为突出,因此,分析后者所致的执行异议纠纷,厘清裁判时应采用何种思路,更有迫切需要。
首先,两者的相似之处在于买卖合同由代持人(被借名人)与开发商签订、产权登记在代持人(被借名人)名下、房款由委托人(借名人)支付等,区别则是两者的主观状态不同,产权代持的委托人是自愿选择产权登记在代持人名下并积极追求该状态的持续,而借名购房人则追求的是登记状态能适时终结、最终可登记在自己名下。
因此,笔者认为前文所述裁判路径对于借名购房情形下借名人能否取得物权问题同样可以适用,但在能否对抗执行问题上后者处理应有所区别。
有观点认为,最新出台的最高人民法院《关于适用物权法若干问题的解释(一)》第2条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”之规定表明,司法实践中借名购房可被认定为不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情形,因而在确权之诉中可以直接支持借名人确权的诉请。实务中如个别当事人虚假登记、登记机关的错误或疏漏等登记错误的情形确实存在,但将借名购房也等同于登记错误情形并据此认为可以直接确认被借名人享有产权的观点,笔者难以认同。
笔者认为,我国对于继受取得,采用的立法模式是债权形式主义,登记为生效要件,也就是说继受取得人必须办理登记方能取得产权,借名人尚未完成登记这一最后环节,就难谓其已合法取得物权,也就不是真实权利人,这与原始取得无需登记即可生效的情形是不一样的。因此,对于借名人,应采用债权登记请求权的给付之诉予以保护,而不能采用直接确权的方式。
至此,借名购房人不能取得物权,而只能取得对被借名人的债权。那么该权利能否对抗执行,关键在于其与被借名人的债权人的金钱债权孰先孰后的优先性问题。笔者考虑赋予借名购房人以物权保护的初衷,应当是针对实践中被借名人违约不认的情形较为普遍的情形,其出发点是为了避免被借名人无任何投入、违背诚信反而享有利益,系基于维护公平正义价值取向的考量。如果仅在借名购房协议双方之间发生权属确认纠纷,基于上述考量,直接确权尚有合理之处。但在涉及双方之外第三人的执行异议之诉中,这样的确权方式明显将带来多重问题(前文已述,不再重复),因此利益考量也仍应以遵循基本法理为限。
对于借名人的权利是否应给予高于普通债权的保护呢?笔者认为,两者在性质上同为债权,但要看到的是,借名人对不动产实际出资,系与不动产直接发生关系的人,而被借名人的债权人本身却与不动产无直接关联。同样基于利益平衡的考量,笔者建议,可以参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定,对借名购房人赋予准物权保护,借名人若满足主观无过错、已实际占有使用等条件,可以认定其权利优先于普通债权,可以对抗普通债权人所提的执行,但对于抵押物权等担保物权,则不能对抗。
【注释】 [1]刘益:“依法律行为发生的不动产物权变动糾纷之程序选择”,载《贵州民族大学学报(哲学社会科学版)》2014年第4期。
转自 不动产实务