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关于《南平市人民政府关于进一步加强土地调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》的政策解读

2016年12月29日 11:37  来源:

 建阳区人民政府 日期:2016-12-19 

一、《通知》的起草背景和过程

近年来,全国房地产库存情况成为热点问题。习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议时提出:“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。 18个字的论述暗示了楼市发展的两个核心任务,短期核心是去库存,长期核心是要持续。从去库存的任务来看,一方面激发合理需求,另一方面让市场决定供给。

总体看,房地产去库存的手段主要为两种,一种是限供给、一种是促需求。需求端的信贷、财政补贴、降利率、降首付和降房价等政策已运用多次,效果已日渐减弱,反而供给端的货币化安置、控土地供应、全面实施二胎等政策使用较少,效果应会更加明显。

为加快推进供给侧结构性改革,推动房地产去库存,国家和省上陆续出台了一系列措施。2015年3月,国土资源部、住房城乡建设部出台《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号);今年2月,省政府出台了《关于化解房地产库存的若干意见》(闽政〔2016〕11号);近期省政府又出台了《关于进一步加强房地产市场土地调控的通知》(闽政办〔2016〕167号)。 为了进一步贯彻落实文件精神,促进我市房地产市场平稳健康发展,我局根据市政府要求,认真组织调研,在充分消化吸收国家、省上相关政策规定的基础上,借鉴了福州、厦门等地经验,结合我市工作实际,起草了我市《关于进一步加强土地调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,以指导全市房地产市场土地调控及化解库存工作。

二、《通知》的主要内容

《通知》分为五个部分十一条措施,主要内容包括:

第一部分:完善工作协调机制

明确了各县(市、区)政府为房地产市场调控、化解房地产库存、稳定房地产市场的责任主体。

第二部分:优化房地产供应结构和总量

1、合理调控房地产用地供应节奏。

住建部门应每月统计汇总通报各县(市、区)房地产库存情况及去化周期,各地根据库存情况动态采取相应土地调控措施。具体为:

1)去化周期小于12个月或房价上涨较快的,应扩大商品住宅用地供应规模。在省政府文件基础上,本通知予以具体量化,明确了增加规模为:在原有年度供地计划基础上增加20%以上。

2)去化周期超过24个月的,应明显减少商品住宅用地报批、供应规模。在省政府文件基础上,本通知予以具体量化,明确了减少规模为:在原有住宅用地年度供应计划基础上减少20%以上。

3)商品住宅或商业办公库存去化周期超过36个月的县(市、区),暂停出让商品住宅或商业办公用地。

2、积极推进土地供给侧结构性改革

在调控住宅用地供应节奏的同时,本通知还对住宅用地供应结构进行了优化,要求加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,以满足市场刚性需求,大套型住房兼顾满足改善性住房需求。

同时,为有效化解房地产库存,鼓励实行货币化安置,明确要求各地原则上不再新建安置房、公租房,通过收购库存商品房作为安置房和公共租赁房房源。经调研,市场上144平方米以上的大户型去化最为困难,因此提出了允许开发企业在签订了安置房和公租房购买合同后,调整优化户型结构,分割改造的措施。

3、适时掌握潜在库存情况

根据住建部门统计口径,房地产库存为已办理预售许可未售的商品房面积(现时库存),若全面统计包括已购地未开工和已开工未办理预售许可开发项目的潜在库存,全市房地产库存总量将更高。

为此,要求各县(市、区)除统计现时库存外,还应密切关注潜在库存,并根据实际库存情况实时调整调控措施。

第三部分:进一步完善土地供应政策

1、适当提高土地竞买条件

为了控制增量,加快化解库存速度,同时确保参与竞买的企业具备开发实力,杜绝闲置房地产用地,借鉴福州等地做法,本通知适当提高了房地产用地土地竞买条件。一是提高竞买保证金,由20%提高至30%;二是缩短土地出让金支付期限,由12个月降低至3~6个月,其中:土地出让总价款在1亿元以下(含1亿元)的,支付期限为3个月内; 1亿元以上的,支付期限为6个月内。

2、加强房地产购地资金监管

要求各县(市、区)政府督促房地产开发企业认真落实国家有关规定,逐步降低融资杠杆,切实防范风险。各级金融监管部门要加强监管,严禁资金违规进入房地产市场。

3、严禁违规设定前后置条件

此次省政府文件在强调继续严格执行省委18号文的基础上,再次细化明确了不得前后置的情形。

1)不得将商品住宅用地与宾馆、酒店、物流、医院、工业、养老、教育、文体娱乐或风景名胜设施等其他用途用地捆绑出让。允许宗地内配建公共服务设施。

2)不得由竞得人代建出让宗地外的公用设施或交通设施。

3)不得将要求竞买人提供经过有权机关批准(核准、备案)的项目规划设施方案作为土地出让前置条件。

4)权属界线封闭的独立地块,单独出具规划条件,只签订一个出让合同,并严格执行住宅项目宗地出让面积限额规定(中等城市14公顷、小城市7公顷)。此举旨在杜绝为大面积出让土地变通采取分割方式出让土地。

4、积极探索竞争方式

今年以来,全国各地为抑制房价分别采取不同方式探索土地出让新竞争方式。如:北京采取方式为设定合理土地上限价格,当竞买报价达到上限时,将不再接受更高报价,转为在此价格基础上,通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人,企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售;南京、苏州、保定采取“熔断”方式,即块地竞价超过最高限价,当即“熔断”,强制流拍;郑州规定土地溢价率达50%时,中止报价,改为竞综合房价,低者竞得;厦门新推出地块要求溢价超过50%时,所建商品房不发预售许可,以现房形式销售;福州也在探索相类似的限地价竞房价方式。

因此,本通知鼓励各地结合当地实际情况,积极探索土地公开出让新的竞争方式。

第四部分:推进房地产业转型升级

我市非住宅库存去化周期较高,如何将去化困难的非住宅库存转化为适合市场、易于去化的产品,《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》(闽政〔2016〕11号)文件已经提出了细化的措施,各地可根据实际情况执行。

第五部分:加强房地产用地监管

1、加强联动监管

各县(市、区)住建、国土部门要按照各自职责,强化房地产开发全过程的联动监管,进一步规范市场秩序。发现有违法违规违约行为的,必须终止企业相关行为、停办相关手续,依法依规查处。

对在房地产开发过程中有严重违法违规行为的房地产开发企业,国土部门可以根据住建部门提供的处罚信息,限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。

2、加快房地产闲置土地处置

各县(市、区)要针对房地产闲置土地的不同原因,采取有效措施,加大处置力度,依法依规逐宗制定处置方案,报原批准供地的人民政府批准后实施。对未整改到位的,禁止相关企业参加土地交易活动。