异议登记在不动产登记之登记类型之中,可谓较为特殊的存在,其无论自触发登记的原因、登记机构的审查程度及所欲达成之目的上皆异于其他。且介于异议之指向,其与更正登记亦存在着诸多关联,自《物权法》第十九条之条文来看,其第一款规定更正登记之适用,第二款继而规定异议登记,且其明确规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”自其文意理解,看似更正登记其为异议登记之前置条件。且登记簿记载权利人之不同意更正材料似应纳入异议登记之申请材料之中。那么异议登记是否应以更正登记为前置条件,其与更正登记之关系又是如何呢?笔者本文有意自异议登记的适用条件和其创设目的角度分析,阐释异议登记与更正登记之关系。
要厘清两者之关系,首先应明确异议登记之创设初衷,即其设立此登记制度之意义所在以及适用异议登记的条件,其在何种情形下可以适用,方为解题之前提。
异议登记其为利害关系人提出,在登记簿之记载存在错误的情形下,申请的一种临时性救济保护,其在适用条件上,自申请人和申请之对象方面均存在一定限制,《物权法》虽将异议登记之申请人限度在利害关系人之范围,然而权利人在一定情形下,其亦可能针对登记簿之错误记载提请异议登记,比如抵押权人之担保范围记载错误的情形,再比如,按份共有人之份额记载错误的。故而此利害关系人理应囊括权利人之范畴,应自其广义概念解释。至于异议申请人之异议指向,权利人应指向权利内容之错误,利害关系人应指向权利之归属和内容错误,而至于不动产之自然状况的记载错误,均不应纳入申请异议登记之范畴,只因自异议登记之目的来看,其意在通过在物权登记簿中记载利害关系人之异议情形,借以达到暂时性击破登记之公信力的效果,且此种效果具备阻却其他第三人善意之效力。因其对于公信力之影响,《物权法》亦对其进行了限制,倘若其在申请异议登记后十五日内不起诉,则异议登记便会失去效力,故而其仅仅能够作为一种临时性的救济措施,利害关系人针对登记簿之记载错误仍需要通过登记簿之修正加以完成最终之救济,故而更正登记为完成利害关系人之救济的最终选择。如此看来,自然状况之错误并不影响利害关系人之利益,亦不会造成第三人之善意取得,亦不符合异议登记之母的,故而并无申请异议登记之必要。异议登记其为申请人可以通过更正登记救济而暂时无法提供更正之证据或者登记簿记载权利人不同意、不配合办理更正的前提下所进行的一种临时性保护措施,其适用于权利人、利害关系人针对登记簿之相关记载认为存在错误的前提下,为防止第三人之善意取得,通过申请在登记簿中记载异议事项以达到阻却公信力之情形。
通过梳理异议登记的目的和适用条件,可见,更正登记其为利害关系人提请异议登记所欲达到的最终目的,而异议登记其多数情形下为利害关系人申请更正登记不能的前提下所提请的临时性救济错误。但是就此而言并不能必然得出更正登记为异议登记之前提的结论。《物权法》之所以将更正登记与异议登记于一条中进行表述,其原因在于异议登记与更正登记之密切关系,异议登记其最终意图为纠正登记簿之错误,而更正登记自然为纠正此错误的最终途径,故而《物权法》之记载仅仅为一种顺序表述,登记簿记载权利人不同意更正,可以申请异议登记,其并未排除在未经更正登记的情形下申请异议登记的可能。且自异议登记之目的和适用条件来看,与更正登记是否前置并无冲突,相反,在利害关系人未经申请更正登记而径自申请异议登记的情形下,更有利于保护异议申请人之利益,因经利害关系人申请更正登记后,其势必造成权利人知悉利害关系人之行动,倘若登记簿之记载确实存在错误,则会加速登记簿记载之权利人采取行动对标的不动产进行处置,如此反而更可能会造成利害关系人利益之损害。有观点自防止异议登记滥用角度认为,异议登记申请人需经提请更正登记之后方可行使,然而自异议登记之错误赔偿机制来看,因异议登记申请人错误申请异议登记造成真实权利人损失的,其赔偿责任不仅包括了纠纷解决之费用,亦包括因此而造成的可期待利益。故而对异议申请人其异议存在之或然性设置了较为严苛的限制,以防止异议登记之滥用,其已足够起到防止登记申请滥用之目的。故而异议登记完全可以不经更正登记而径自申请,其两者之关系存在目的和方法的关系,且并非当然的一前一后之关系。即异议登记以更正登记为目的,异议登记是最终实现更正登记的方法,而异议登记并非一味以更正登记为前提。
接上所述,异议登记不必然先经提请更正登记,在权利人不同意不配合之后方申请,那么权利人不同意之材料亦不能作为异议登记之申请材料。且自《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》之规定来看,其亦采用了此种观点,前者第七十六条规定:“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误,而权利人不同意更正的,利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”后者第八十二条规定:“利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误,权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。 利害关系人申请异议登记的,应当提交下列材料:(一)证实对登记的不动产权利有利害关系的材料;(二)证实不动产登记簿记载的事项错误的材料;(三)其他必要材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》可谓延续了《房屋登记办法》的作法,并未将权利人不同意更正的材料纳入其中,其现实作法为通过询问的方式予以替代,笔者以为,此种作法颇有其积极意义。
其一,符合异议登记之便捷快速之要求,异议登记作为一种临时性救济手段,其要求变在于快捷、迅速,能够在申请人提请申请并提交初步证明异议之材料之后能够迅速予以记载,如此方能快速的实现异议登记之目的,实现对登记簿公示公信力的阻却。其对于登记机构之审核要求亦不能如其他之登记类型一样那般严苛,申请人只要提交利害关系证明以及初步证明登记簿之记载错误的材料便可予以受理并核准登记。原房屋登记异议登记之时限为一个工作日便很好的体现了异议登记之时效性和便捷性。
其二,要求出具权利人不同意之材料其在提供上具有难度,因为多数申请异议登记之申请人与登记簿之记载权利人多存在潜在纠纷之可能,要求其向权利人要求出具相关材料无异于强人所难,且证实质证据易得,而证伪之证据实难获取。
其三,要求提供不同意材料,可能存在加速权利人为处分行为,反而于异议登记申请人利益有害。假设异议之事项确实存在,而登记簿记载之权利人在异议申请人向其要求申请更正或要求提供不同意更正登记之材料之时便易知悉相关当事人已知悉登记簿之错误,此时登记簿记载权利人倘若将不动产处分,而受让之第三人又为善意,则异议申请人申请更正登记簿之错误之目的便不可能再得以实现了。
综上所述,异议登记之制度目的为异议申请人为阻却物权公示公信效力而申请的临时性救济措施,鉴于其在错误申请引致权利人损害的救济上已经法律明确规定,且基于其创设初衷和快捷高效的要求,在符合其适用条件的主体在满足特定情形下申请的异议登记理应予以记载,不应以是否申请更正为前提,至于权利人之同意与否亦不应作为考量因素,此种模式盖因异议登记与更正登记虽关系密切,但却绝非前后之关系,其为结果和方法之关系,明晰此关系,自然相应问题便迎刃而解了。
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