房价从7000涨到2.5万,开发商起诉合同无效,什么鬼
近日,房产开发商西安闻天科技实业集团有限公司(下称“闻天科技”)以自己违法无证销售为由,在商品房售出两年后,将12名业主相继告上法庭,欲收回所售房产,引发热议。一审西安市长安区人民法院判决合同无效,对此引发社会广泛关注,对此笔者做以下分析。
一、合同效力问题
法院判决引用的法条为《合同法》第4条、第44条、第60条以及《民诉法司法解释》第90条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房解释》)第2条之规定。以上法条可以分成三类,一是《合同法》的是关于合同成立和生效条款、第二《民诉法解释》是举证责任条款、第三是《商品房解释》关于合同无效的条款。
但笔者认为,法院在本案审理中的一个重要问题就是对合同无效的认定较为简单,对其为什么无效仅引用一个条款来认定,而没有具体的法理分析是导致社会舆论的一个重要原因。
首先,合同无效,需符合《合同法》第52条之规定,所谓无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般合同一旦依法成立,就具有法律拘束力,但是无效合同却由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益,因此,即使其成立,也不具有法律拘束力。而根据《合同法》第52条之规定,本案中有可能引用的就是第5项,即违法法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。而本案涉及的合同效力条款的上位法是《房地产管理法》第38条第6项未依法领取权属证书不得转让;以及第45条商品房预售需取得许可的法律规定。
法院根据《商品房解释》第2条之规定来确认合同无效貌似没有问题,但是这个解释是在2003年出台的,而《物权法》是在2007年出台的。《物权法》第15条明确规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”而在《合同法司法解释二》第14条明确规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”虽然《房地产管理法》有要求权属登记和取得许可方可预售的规定,但从法律的层面上来看,均无未取得权属证明和许可合同就无效的规定。
其次,从《合同法》的立法目的和2009年《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》中均可以看出,尽量促成交易,依法保护守约方的合法权益,准确把握物权效力与合同效力的区分原则是审理房地产纠纷案例的指导思想。本案从2016年签订《内部认购协议》到2018年发生诉讼纠纷,2018年诉至法院。从法律规定来看,办理相关建设许可、预售许可均由开发商来启动,其在所建项目已经符合相关法律规定的申请条件下,恶意不申请,利用法律规定的漏洞希望通过诉讼来获得不当利益,是不应予以支持的。法院在审理的过程中,应该综合考量项目的现状情况来予以分析,如项目已经竣工,则根据《房地产管理法》和《物权法》以及《商品房销售管理办法》的相关规定无需许可即可销售,因而也不能运用《商品房解释》第2条的规定来判定合同无效。
二、行政管理的问题
根据相关报道和判决书的内容可知,房产开发商西安闻天科技实业集团有限公司是拥有房地产开发资质的合法房地产开发企业,其在2016年8月3日,长安区房管局对涉案项目进行检查,发现该项目未办理销售手续,涉嫌无证销售,于同年8月9日作出处理决定,责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动;立即进行企业经营整改,并对违规销售的房屋逐一清退;尽快办理相关建审手续。随后,闻天公司仍未办理商品房预售许可证。
2018年3月1日,长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为,对闻天公司予以行政处罚,即责令停止销售活动,补办许可证,并处罚款72万余元。同年3月5日,闻天公司缴纳罚款。
根据《开发经营管理条例》第39条规定:“违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”可以看出,主管部门仅仅罚款,要求整改,但并未没收非法所得,而从1%的非法所得72万元换算,违法所得就在7200万元之多,所以主管部门执法不严和处罚力度不够也是开发商肆无忌惮的违法经营的一个重要原因。
三、合同无效后果的问题
从本案来看,即使判决合同无效,但法院在判决时未对合同无效的后果予以一并判决,仅仅是向当事人阐明无效的后果,也是导致社会舆论一面倒的一个重要方面。根据《合同法》第58条之规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。” 根据此条之规定,如果仅仅是返还财产的话,显然是不公平的。还应当判决开发商承担购房人的损失,虽然购房人明知没有许可即签订《内部认购协议》也有责任,但相对于开发商而言,明显责任轻微。而开发商解除此合同,导致购房人蒙受2.4万于7000元之间的差价损失,开发商应承担主要责任。法院可以在判决书一并予以处理,并判决开发商承担差价的大部分责任,这样也更符合法律精神。
综上所述,本案涉及的法律适用问题,应该综合考虑促进交易、新法优先、违约人承担责任等诸多因素来考量,不能仅简单引用法条来认定合同无效,这样不能解决根本问题。