积极探讨、充分利用代为申请登记,有助于破解难题,理顺登记环节,更好地保护权利人的合法权益
《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第11条、第12条、第29条等对常见的几类代为申请登记做了明确规定。实际工作中,还存在一些特殊的情形可以发挥代为申请登记的作用,以更好地保护权利人的合法权益。
相关规定
“代为”即“代替别人做(某事)”,在民事关系中存在着“代为保管”“代为清偿”“代为支付”等很多情况。另外,在“代位继承”中的“代位”以及《合同法》中规定的“代位权”也与代为申请登记的含义有着相近的意义,即必须是法定的代替权能。
原建设部1997年发布的《城市房屋权属登记办法》第21条首次提出了代为登记的概念:“有下列情形之一的,由登记机关依法直接代为登记,不颁发房屋权属证书:(一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋;(二)无人主张权利的房屋;(三)法律、法规规定的其他情形。”
《细则》第11条规定,“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,应当由其监护人代为申请”;第12条规定,“当事人可以委托他人代为申请不动产登记”。同时,《细则》第29条对集体土地所有权登记中的代为申请进行了规定。需要指出的是,《细则》第36条规定:“办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有。”这其实也是一种代为申请登记方式。
特殊应用
除《细则》中规定的情形外,代为申请登记在实践中还有一些特殊的应用。
继承关系取得的不动产登记,被继承人生前未办理不动产登记,继承人可以凭被继承人合法建造或合同关系取得不动产权利的相关资料,直接为继承人办理不动产登记。需要注意的是,《城市房地产管理法》第38条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不许转让,《物权法》第31条规定,处分不动产需先办理登记。实践中,虽然被继承人未获颁不动产权属证书,但是由继承人代为申请登记并代为缴纳各项税费后办理首次登记,此环节实际上是存在的,只是没有颁发不动产权属证书,将首次登记与转移登记合并办理。实操中一定要注意审查代为申请登记环节中申请资料的真实合法性,以及相关税费的缴纳情况等,以免造成登记错误。
最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(以下简称《通知》)第2条明确规定:“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行现状处置,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”据此,无证房产的执行虽然是直接执行给执行申请人,但实际上依然是包括一个初始登记的申请登记程序的。那么,谁来行使这个申请权呢?笔者认为,应该是发出协助执行通知的人民法院,应该由人民法院提出代为申请登记,并提供初始登记的相关材料,而且应对相关材料的真实合法性予以审查。只有这样,才能切实保证做到《通知》中要求的,既要保证执行工作的顺利开展,也要防止违法建筑等不符合法律、法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。
注意事项
首先,应对代为申请登记的申请人主体资格是否合法进行认真审查,充分利用公证书、人民法院或仲裁委员会的生效法律文书以及行政机关具备法律效力的文件等材料,对代为申请登记申请人的主体资格予以审查。
其次,对代为申请登记提交的申请资料的要求应该与正常登记一致。不能出现缺件、漏件的情况,也不能出现因减少登记环节而出现偷漏税费的情况,避免登记风险。
最后,对于法定代理人的代为申请登记以外的情况,由于代为申请登记资料的提供人不是不动产原始的合法建造人和合法合同关系的取得人,存在着较为复杂的情况,建议必要时应进行公告,公告期满无异议后再进行登记,最大限度地保证登记的真实性与合法性。
相关延伸
不动产统一登记制度实施以来,各地不动产登记机构积极探讨、努力进取,各项工作正在有序推进与完善。但不动产登记从分散走向统一后,一些问题暴露出来。其中最为突出的,如大量政策性住房已经完成了房产登记但并未进行土地登记,或者房产用途性质与土地用途性质不一致,或者原有国有企事业单位因改制破产等原因已经不存在,无法补办首次登记或变更登记。此外,还存在一些开发商“跑路”、业主无法进行登记的情况。这些问题的存在,让不动产登记工作面临“落宗难”“登记难”的问题,影响了不动产权利人办理登记业务。
《不动产登记暂行条例》第4条明确规定,“不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响”。《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》第2条规定:“只要权利人拥有合法的权属证书,都要认账,并及时办理不动产登记。”笔者以为,可以积极探讨利用代为申请登记的方式破解这些难题,比如对已经无申请主体资格的不动产登记可否由业主委员会或者社区委员会代为申请登记,或者直接由政府主管部门代为申请登记。而对开发商“跑路”的情况,可以考虑由业主委员会代为申请登记的可行性。
【来源】《中国不动产》2017年第10期
【作者】邯郸市不动产登记中心 杨学军